一、互联网大厂密集拿地：京东、字节领衔
京东：一月三城，加码全国布局
2026年4月21日，京东集团再次展现了其”重仓”实体经济的决心。
根据北京市规划和自然资源委员会官网公示信息，北京齐正数智科技有限公司以17.57亿元的价格，获得北京经济技术开发区亦庄新城一宗综合性商业金融服务业用地。该地块紧邻京东亦庄总部，总用地面积约4.87万平方米。
就在前一天，京东刚在杭州完成拿地。4月20日，杭州京东霁纬信息技术有限公司以约6.63亿元底价竞得杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商业用地，计划建设京东集团浙江区域中心。
“这是京东继2025年12月收购香港中环建行大厦部分楼层后，再次在核心城市布局。”业内人士分析道。
加上2025年11月竞得的南京地块，京东在不到半年时间内，已在北上广+新一线城市完成多处产业布局。据公开资料，京东集团2025年全年净收入达13091亿元，同比增长13.0%，为其全国多地产业布局提供了坚实的业绩支撑。
字节跳动：两个月砸61亿买地
如果说京东的拿地节奏是”稳扎稳打”，那么字节跳动的出手则堪称”激进”。
2026年2月，字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京市海淀区蓝景丽家收储项目地块，土地面积3.95万平方米，地上建筑规模9.68万平方米。短短两个月后，字节跳动再度出手，以33.05亿元拿下海淀区学院路地块，持续加码核心区域资产布局。
据媒体不完全统计，字节跳动近年来在全国范围内的置地投资已超过300亿元。其中，在北京的自有产权面积已接近75万平方米，超过了腾讯与阿里在北京的总部面积之和，累计斥资约201亿元。
“字节跳动的拿地策略非常清晰：聚焦一线城市核心区，持续扩大自有物业规模。”某房地产行业分析师表示。
二、阿里、腾讯跟进：大厂集体”圈地”
阿里巴巴：72亿港元布局香港
不只是京东和字节，阿里巴巴同样在积极布局核心城市物业。
2025年10月，阿里巴巴联合蚂蚁集团，以72亿港元购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，计划打造国际双总部。这也是阿里近年来在境外最大规模的不动产投资。
“香港作为国际金融中心，是阿里国际化的重要支点。”阿里方面表示。
腾讯：深耕一线城市
腾讯方面，虽然没有像京东、字节那样频繁出手拿地，但在核心城市的布局同样在稳步推进。腾讯武汉研发中心、腾讯(武汉)数字产业总部公司先后投用，辐射湖北及华中区域的腾讯云业务。
“腾讯的策略是围绕核心业务区域进行精准布局，而不是大规模扩张。”接近腾讯的人士分析道。
华为、小米：重资产运营成趋势
值得关注的是，华为、小米等科技企业同样在加大不动产业务投入。华为武汉研究所已成为中部地区最大的研发基地，小米武汉总部本地招聘人员占比超过90%，目标是在2026年内完成”万人研发中心”目标。
三、从”轻资产”到”重资产”：大厂战略转型
为什么要买地？
为什么曾经崇尚”轻资产”运营的互联网大厂，如今纷纷斥巨资下场拿地建楼？
“互联网企业拿地，主要有两个考量：一是自用需求，包括总部办公、研发中心、算力园区等；二是资产配置，在房地产市场深度调整期，低成本持有优质不动产有利于优化企业资产结构。”易居研究院副院长严跃进分析道。
从自用角度看，随着企业规模持续扩张，长期租赁带来的租金不确定性以及装修改造成本，可能会对企业运营成本产生影响。”核心城市的租金每年都在上涨，加上装修成本和换租成本，长期来看自建或购置物业反而更划算。”
从资产配置角度看，在房地产市场深度调整背景下，持有优质地段的不动产，成本相对不高，还有望享受物业增值收益。”尤其是一线城市核心区的商办物业，抗跌性强，长期增值潜力大。”
政企合作的新模式
更深层次来看，这轮大厂拿地还承载着政企合作、产业链协同的功能。
以京东杭州地块为例，虽然出让价格不高，但附带了一系列严苛条件：连续五年入围世界500强、年营业收入达标、100%整体持有40年不得分割转让、建设不少于3.5万平方米的家电家具综合中心等。
“这种模式下，地方让渡了短期的土地红利，但锁定了长期的税源和产业生态；企业则获得了扎根发展的物理载体，实现了真正意义上的区域总部落地。”上述分析师称。
字节跳动在海淀拿地同样如此，被要求达到”年税收不低于6万元/平方米”的高门槛。这意味着企业必须持续投入、持续产出，才能保住这块”入场券”。
四、重塑城市商办格局
商办市场的”科技新势力”
互联网大厂正在成为核心城市商办用地市场上一股正在崛起的”新势力”。
据机构统计，2025年以来，以阿里、字节跳动、京东为代表的互联网大厂，先后在北上广深、杭州、香港等核心城市频繁出手拿地或收购甲级写字楼，单笔交易动辄数十亿元。
“从租赁为主转向自持为主，互联网企业正成为核心城市商办用地最重要的增量买家之一。”某写字楼中介机构负责人表示，”这与传统房企的逻辑完全不同。”
传统房企开发商办物业，是为了销售或出租获取收益；而互联网企业拿地，几乎全部自用。”这意味着商办市场的需求结构正在被重塑。”
对写字楼的冲击
互联网大厂的涌入，对传统写字楼市场产生了显著影响。
一方面，大厂自建总部或购置整栋物业，消化了大量优质商办面积；另一方面，大厂对办公环境的高要求，推动了写字楼的品质升级。
“现在一线城市的甲级写字楼，没有智能化的办公系统、灵活的租赁方案，很难吸引到优质客户。”某写字楼运营方坦言。
产业园区的新机遇
值得关注的是，互联网大厂的拿地需求，正在从传统CBD写字楼向产业园区延伸。
字节跳动竞得的海淀蓝景丽家地块，要求建成数字经济产业园及配套载体；京东杭州地块规划建设集办公、科技、京东MALL于一体的区域中心。
“具备’产学研’一体化条件的园区资产，其抗周期性和估值逻辑将明显优于传统商务区。”严跃进表示，”这是未来商办市场的重要增长点。”
五、全国布局版图浮现
京东：从亦庄到全国
京东的全国布局版图正在加速成型。
北京：亦庄总部是京东的”大本营”，近年来持续扩建。2026年4月拿下的亦庄新地块，将进一步扩大京东在华北的运营规模。
上海：京东已在上海布局多个物流和零售项目，区域影响力持续扩大。
杭州：钱江世纪城地块是京东首次进入杭州核心区，计划建设浙江区域中心，入驻员工超4000人。
南京：2025年11月竞得的南京河西地块，将承载京东集团南京研发中心，打造百亿级区域中心和万人研发中心。
香港：2025年12月收购的中环建行大厦部分楼层，是京东国际化战略的重要支点。
字节跳动：从北京到全国
字节跳动的布局同样在快速扩张。
北京：字节在北京海淀区拥有多宗地块，自有产权面积已超75万平方米，是腾讯和阿里的总和。
上海：字节已在上海设立多个业务中心，持续扩大华东布局。
深圳：深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，同样是字节的重点布局区域。
成都：字节成都研发中心已投入运营，是西南地区的重要业务基地。
阿里：从杭州到全球
阿里巴巴的布局更具全球化视野。
杭州：作为全球总部所在地，阿里巴巴在杭州的布局最为密集。
武汉：2025年10月开园的武汉阿里中心，是阿里的华中总部，菜鸟、钉钉、飞猪、高德等多个业务中心在此办公。
香港：72亿港元购入的港岛壹号中心13层写字楼，将打造阿里国际双总部。
海外：阿里还在东南亚、欧洲等地区布局数据中心和物流网络。
六、行业影响与未来展望
房地产市场的”鲶鱼效应”
互联网大厂的涌入，为房地产行业带来了”鲶鱼效应”。
“传统房企的开发逻辑是’拿地-建设-销售/出租’，追求的是资金周转效率；而互联网企业的逻辑是’拿地-自建-自用’，追求的是长期运营效率。”严跃进指出，”这两种逻辑的碰撞，正在改变房地产行业的游戏规则。”
一方面，互联网大厂的高标准需求，推动了商办物业的品质升级；另一方面，互联网企业的进入，打破了传统房企对核心区位的垄断，加剧了行业竞争。
新格局正在形成
展望未来，业内普遍认为互联网企业对商办物业的需求仍将维持高位。
“随着各方在新质生产力相关产业链持续投入，以及产业巨头区域总部加速落地，具备’产学研’一体化条件的园区资产将更受青睐。”严跃进表示，”北京、上海、杭州、深圳等科技产业集群具有比较优势的城市，接下来可能还会出现大厂拿地布局的案例。”
与此同时，专家也提醒，互联网企业拿地需警惕潜在风险。”大额不动产投资会占用企业大量现金流，可能影响主营业务投入；此外，不动产市场的波动也可能给企业带来资产减值风险。”
结语
从京东到字节，从阿里到腾讯，互联网大厂正在掀起一场前所未有的”圈地运动”。这场运动的背后，是企业从”轻资产”向”重资产”的战略转型，也是核心城市产业供地逻辑的深度调整。
对于城市而言，互联网大厂的入驻带来了产业集聚效应和税收增量；对于企业而言，核心区位的自持物业既是实力的象征，也是长期发展的根基。在这场”双向奔赴”中，新的城市格局和产业生态正在加速成型。
可以预见的是，未来将有更多互联网大厂加入到这场”圈地运动”中来，而核心城市的商办市场也将因此迎来新的变局。
相关链接：
发表回复